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第四章 房地产交易

有 187 人浏览 日期:2017-03-12 放大字体  缩小字体

核心提示:第四章 房地产交易_其它考试_资格考试/认证_教育专区。第四章 房地产交易[掌握] 1.房地产交易的基本类型 概念:房地产交易是一种特定的法律行为,指房地产的所有权,使用权及其他项权利的有偿取 , .
第四章 房地产交易[掌握] 1.房地产交易的基本类型 概念:房地产交易是一种特定的法律行为,指房地产的所有权,使用权及其他项权利的有偿取 , . 得或转让,主要包括房地产转让,房地产抵押和房屋租赁. ①房地产转让是房地产权利人通过买卖,赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为. 六种形式:房地产买卖,交换,赠与,以房地产抵债,以房地产作价出资或者作为合作条件与他人 成立法人使得房地产权利发生转移,因企业兼并或合并房地产权属随之转移. 一.房地产买卖 ※是房地产转让最基本形式. 5 种类型:商品房预售 商品房销售 二手房迈阿密 商品房预售合同转让 房屋在建工程转让 二.房地产交换 ※房地产产权的互换,但在目前特定阶段,房地产交换还包括公房与公房 功放与私房交换. 三.房地产赠与 ※当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为.分生前赠与和遗赠两种 ※生前赠与可有赠与人和受赠人签署赠与书,受赠书,经公证机关公证后有效 ※遗赠由房地产权利人生前订立遗嘱,承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受 赠人,此遗赠书也须经公证机关公证后有效. ②房屋租赁 ※是通过房屋出租逐步实现房屋价值,从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式. ※房屋出租和房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式. ※房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种方式. ③房地产抵押 ※债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权,房屋和房屋齐全作为债 权担保的法律行为. ※按房地产的现状分为:土地使用权抵押 健身工程抵押 预购商品房期权抵押 现房抵押 (1)土地使用权抵押 ※政府有偿出让方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押.在中国土 地所有权不能抵押,以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押. (2)建设工程抵押 (3)预购商品房期权抵押 ※商品房预购人就爱那个已付部分房款的预购商品房期权设定抵押. ※符合的条件 ①抵押所担保的主债权仅次于购买该商品房的贷款 ②不得设定最高额抵押 ③符合国家关于商品房预售管理的规定. (4)现房抵押 2.房地产交易的基本流程 ①房地产买卖的基本流程 (1)商品房销售 ※概念:房地产开发公司将其依法开发并已建成的商品房通过买卖转移给他人的行为. ※流程:5 步 购房人:通过中介,媒体等渠道寻找中意楼盘→查询该楼盘的基本情况→去案场看房 →与商品房开发商订立商品房买卖合同,并网上备案→交易过户登记 ( ) (2)商品房预售(书第 78 页至 80 页上半部分) ※房地产开发企业在取得预售许可证后将正在健身中的房屋与现出售给承购人,由承购人支 付定金或价款的行为 流程:8 步 ①开发商办理预售许可证(10 个条件) :" ( ) ※上海市从 2001 年 10 月 1 日期已提高了商品房预售条件:" 2001 :"七层以下(含七层)的商品房项目 ; ( ) 应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层以上(韩八层)的商品房项目应当完成基础 ( )" 工程并施工至结构三分之二以上(不得少于七层)" ②预购人通过中介,媒体等渠道寻找中意楼盘. ③预购人查询该楼盘的基本情况 ④预购人与开发商签订商品房预购合同(7 项) ⑤办理商品房预售合同登记备案(4 种材料) ⑥商品房竣工后,开发商办理初始登记,交付房屋 ※新建商品房初始登记手续办完,领取房地产权证(大产证)后,进行房屋交付. ⑦与开发商签订房屋交接书. ⑧办理交易过户,登记领证手续. (3)商品房网上备案 ※为了解决手工交易产生的房源信息不公开,销售行为不透明等问题而建立的. ※实行网上商品房交易备案的是上海市 18 个区县范围内新建商品房 ※网上备案的目标是:透明信息 规范交易 方便登记 社会监督 ※网上备案流程及所需资料(书第 80 页至 81 页上半部分) (4)二手房买卖的基本流程(9 步) ①寻找交易对象(自己寻找 "网上房地产"公共网络 "手拉手"交易) ②实地看房 ③★产权调查 ④★交易谈判 ⑤网上备案并签署合同 ⑥买方支付定金和房款 ⑦登记过户手续办理 ⑧物业交割 ⑨费用结算 3.房屋租赁的基本流程 (1)房屋出租的流程(4 步) ①出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源.(6 条规定) 对出租人而言: ※其出租的房屋必须是其所有的房地产,一般以房地产管理部门颁发的房地产权证为凭. ※已抵押的房屋出租,应得到抵押权人的同意 ※共有房屋出租则应得到共有人的同意 ※售后公房,则必须经过购房时同住成年人的同意 对承租人而言: ※必须提供有效的身份证件,单位则须提供工商注册登记证明. ※按照有关规定,向外来流动人员出租的房屋还应先去的由公安机构核发的《房屋租赁治安 许可证》 ②网上备案,签订房屋租赁合同 ※签订房屋租赁合同时,应逐条参照示范文本签订.特别是应明确出租房屋的用途,不得擅自 改变.如是私有非居住房屋出租则按规定必须办理公证. ③将合同及有关材料到租赁房屋所在区,县房地产交易中心申请办理房屋租赁合同登记备案. ④领取房屋租赁证,缴纳有关税费. (2)房屋转租的流程 ①征得出租人同意 ②网上备案,签订房屋转租合同 , ※转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 .转租合同生效后,承租人必须同时 . 履行原租赁合同的权利和义务. , , , , . ※在转租期间,原租赁合同发生变更,解除或终止的,转租合同也随之变更,接触或终止. ③办理转租登记 ④领取经注记盖章的原房屋租赁证明,并缴纳有关税费 4.商品房预(出)售合同 ※概念:房地产开发商预(出)售自己所开发的商品房时,预购房者签订的买卖合同. ※条款:12 项(书第 87 页底部至 88 页上半部分) ※房地产经纪人要提醒交易双方在违约责任和争议方面的条款上仔细斟酌,妥善填写. 5.房屋买卖合同 ※一般指二手房买卖合同,主要条款(8 条,书第 88 页中间) ※注意点: ①共有人权利.房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章. ②权益转移.开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人,买受人 享有"两书"规定的权益. ③房屋质量.买卖的房屋应能保持正常使用功能. ④★承租人优先购买权.买卖已出租房屋的,出卖人应当在出售前三个月通知承租人,承租人 在同等条件下有优先购买权.如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合 同,并与承租人签订租赁主体变更合同.房屋租赁应收取的租金,房屋产权转移前归出卖 人所有,转以后归买受人所有. ⑤集体所有土地上房屋的买卖对象. ( ) ※集体所有土地上的居住房屋未经依据征收,只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经 . 济组织或者个体经济者. ⑥住房户口迁移 . ⑦维修基金交割.办理房屋维修基金户名的变更手续. ⑧物业管理费,公用事业费具结. 6.房屋租赁合同 , , ※概念:出租人在一定期限内将房屋转移给承租人占有,使用,收益的协议. ※条款: ①当事人姓名或者名称及住所. ②房屋的坐落,面积,结构,附属设施及设备状况. ※承租人如确有必要对房屋进行装修或更改原有设施的,应征得出租人的书面同意并按有关 物业管理规定予以实施,租赁合同还应明确租赁期满后承租人在返还房屋时是否要恢复原状. , . ③租赁用途.未经有关部门批准,承租人不得擅自更改租赁房屋规定的使用用途. ④房屋交付日期 ⑤租赁期限 ⑥租金及支付方式和期限. , , ※租金的支付可以按月,也可以按季,半年等支付,一般由双方协商订立,但在订立该条款时,不 要遗漏租金交付的期限及违约逾期支付时如何处理. ( , .) ⑦房屋的使用要求和修缮责任.(一般由出租人承担,但双方另有约定的除外.) ⑧房屋返还时的状态 ⑨违约责任 ⑩当事人约定的其他条款 ※在实际操作中,房屋租赁合同还应该根据使用的实际情况及当地的风俗习惯,特别约定租赁 期间有关水电煤,电话费,有线电视费等其他费用的支付.目前民间流行的预收押金和保证 金等做法也应在合同中一一明确规定. [熟悉] 1.房地产抵押的基本流程 一.土地使用权抵押流程(五个步骤,书第 85 页上半部分) ※债务合同为主合同 ※以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押应符合 5 个条件 ※以划拨方式取得的土地使用权不得设定抵押. 二.建设工程抵押流程(五个步骤,书第 85 页下半部分至 86 页上半部分) ※投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 25%以上 三.预购商品房期权抵押流程(六个步骤,书第 86-87 页) ※抵押权人保管房地产登记证明,房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同 四.现房抵押流程(五个步骤,书第 87 页) , . ※抵押权人保管房地产登记证明,抵押人保管已经注记的房地产权证. , ※债务履行完毕,抵押双方持房地产登记申请书,房地产登记证明及已经注记的房地产权证 等资料到房地产登记机构办理抵押注销登记. 2.房地产抵押合同 注意要点: , , , ※抵押合同的订立应着重把握抵押物的部位,面积及抵押物价值,担保债务的数额,以及抵押 权人有权处分抵押物的前提条件而后处分方式. ※如以已出租的房地产设定抵押的,应将已出租情况明示抵押权人.原租赁合同继续有效,如 果有营业期限的,企业以其所有的房地产设定抵押,其抵押期限不得超过企业的营业期限, 而抵押房地产有土地使用年限的,抵押期限不得超过土地使用年限. ※当已设立抵押权的房地产再次抵押时,应将第一次抵押的情况告知第二抵押权人,处分抵押 物时,应以登记顺序为优先受偿的顺序. , ※房地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机构办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生 , 效,而不是自抵押合同签订之日起生效. ※抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记.低压变更合同自变更抵押登记之日起生效.> 登记>合同
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